Vendita senza incanto: di che cosa si tratta?

La vendita senza incanto è una delle possibili modalità da seguire in ambito di aste immobiliari. In questo caso, i potenziali acquirenti partecipano all’asta presentando un’offerta a busta chiusa. Il valore di quest’offerta però non può essere inferiore a quello stabilito in partenza. Entriamo più nel dettaglio. 

Aste immobiliare: due modalità

Le aste immobiliari possono seguire due diverse modalità: con incanto o senza incanto. Il giudice stabilisce sempre come prima forma quella senza incanto. Non sempre viene attuata anche la versione con incanto. Nell’eventualità in cui ci fosse questa necessità, può essere tenuta solo ed esclusivamente dopo un’asta senza incanto. Vediamo quindi più nel dettaglio quali sono le caratteristiche di queste due differenti modalità d’asta.

Che differenza c'è tra asta con incanto e asta senza incanto?

Come abbiamo detto, esistono quindi due tipologie di asta immobiliare:

- Senza incanto: qui le offerte vengono presentate in busta sigillata. Questa modalità prevede che l’offerta superi il 75% della somma di partenza. Inoltre i  partecipanti devono provvedere al versamento di una cauzione vincolante che sia almeno il 10% del prezzo offerto e l’aggiudicazione è definitiva.

- Con incanto: in questa tipologia le offerte sono presentate pubblicamente. Il giudice provvede alla stesura di un’ordinanza di vendita, nella quale vengono stabilite tutte regole di vendita. Quest’ultima è però provvisoria e l’offerta può essere superata fino a 10 giorni dalla chiusura dell’asta.

La differenza principale tra le due tipologie è quindi relativa allo status, definitivo o provvisorio, della vendita. L’asta senza incanto è sicuramente la tipologia più utilizzata per la vendita di beni immobiliari. Questo non comporta però l’esclusione dell’altro metodo; spesso e volentieri accade che per un bene rimasto invenduto in un’asta senza incanto si proceda a un’asta con incanto.

Cos’è l’asta senza incanto?

Con questa modalità, le persone interessate all’acquisto dell’immobile in vendita, partecipano all’asta presentando un’offerta a busta chiusa. Come abbiamo visto in precedenza, il prezzo presentato non può essere inferiore al valore iniziale stabilito. Questa materia è regolamentata dagli articoli che vanno dal 474 al 632 del Codice di Procedura Civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59 (noto come Decreto Banche), convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119. Secondo la Legge, se l’immobile non viene venduto dopo i primi tre tentativi d’asta, ognuno con un ribasso del prezzo di un quarto del valore iniziale, il giudice è tenuto a chiudere anticipatamente il processo esecutivo. Dopo tre tentativi falliti di vendita, il giudice può stabilire una quarta asta con riduzione del prezzo di vendita fino al 50%.

Quando può tenersi un asta senza incanto?

Un’asta con vendita senza incanto può avere luogo nel caso in cui il giudice stabilisca che sia possibile vendere l’immobile da un prezzo maggiorato del 50% rispetto al valore indicato nella perizia. Con l’ordinanza di vendita, il giudice stabilisce gli elementi dell’asta con vendita senza incanto. Nel dettaglio:

• il prezzo di partenza;
• il termine per la presentazione dell’offerta;
• l’udienza di gara;
• il termine di pagamento dell’immobile.

Come funziona l'asta senza incanto?

L’offerta di un’asta senza incanto, per essere ritenuta valida, deve presentare necessariamente, alla cancelleria del tribunale di riferimento, una dichiarazione che contenga:

• l’indicazione del prezzo offerto, il quale deve essere almeno pari al valore base;
• i tempi e le modalità con le quali si intende procedere con il pagamento;
• eventuali dettagli utili al fine di eseguire una corretta e adeguata valutazione finale.

Valutazione dell’offerta

Una volta che è stata valutata e accettata, l’offerta è irrevocabile e vincolante per un periodo di tempo di 120 giorni. In seguito, deve essere depositata presso la Cancelleria entro il termine stabilito. Il 10% dell’importo viene versato a titolo di cauzione. L’offerta deve essere presentata sotto forma di assegno circolare non trasferibile, intestato al giudice. In alcuni casi, il giudice può decidere di respingere l’offerta.

Più precisamente, l’offerta può essere respinta nel caso in cui:

• l’offerta viene presentata dopo il termine prestabilito;
• ha un valore inferiore al prezzo base dell’immobile;
• l’offerta non presenta la cauzione pari al 10% dell’immobile.

Un perito, nominato dal Tribunale, stabilisce il prezzo base di vendita ritenuto più opportuno. Nella perizia sono indicate la planimetria, lo stato di conservazione, segnalazione di eventuali abusi edilizi, presenza di eventuali debiti verso il condominio.

Chi può partecipare all’asta senza incanto?

Ad un’asta senza incanto può partecipare chiunque, presentando un’offerta di acquisto in fase di asta, anche attraverso il sostegno di un procuratore legale. Con un’unica offerta aumentata di un quinto o uguale al prezzo base, si procede con l’aggiudicazione, sempre che il creditore sia d’accordo. L’aggiudicazione nella vendita senza incanto, lo ribadiamo, è definitiva.

Nel caso in cui ci siano più offerte contemporaneamente, viene svolta una gara al rilancio tra gli offerenti. Anche in questo caso, l’offerta maggiore si aggiudica l’immobile definitivamente. C’è però un’eccezione: questo non è valido se il creditore ha presentato un’istanza di assegnazione. In questo caso, il creditore otterrà l’immobile. Se non vengono presentate offerte valide o istanza di assegnazione, l’asta viene definita deserta.
Se la vendita invece è valida, il giudice emette il Decreto di Trasferimento, rimuovendo eventuali ipoteche o pignoramenti preesistenti.

Vendita con incanto: la differenza

Riassumendo quindi, la vendita con incanto avviene, eventualmente, dopo la vendita senza incanto. L’offerta deve essere uguale o superiore alla base d’asta e deve prevedere almeno un rilancio. Le offerte presentate, in questo caso, non sono vincolanti. Sono solamente delle richieste di mera partecipazione all'asta. La cauzione non deve superare il 10% della base d’asta. L’aggiudicazione avviene in maniera provvisoria. Conclusa l’asta, è previsto che nei 10 giorni successivi, chiunque può presentare un’offerta aumentata di un quinto rispetto al prezzo maggiore ottenuto in asta, in modo da fare riaprire l’asta. Se dopo 10 giorni non perviene nessuna nuova offerta, l’aggiudicazione diviene definitiva.

Vantaggi della partecipazione all’asta

Partecipare ad un’asta senza incanto ha dei vantaggi? 

Come prima cosa, sottolineiamo che non ci sono particolari limiti per quanto riguarda la partecipazione o meno ad aste, di qualsiasi tipo esse siano. Questo vale per tutti, ad esclusione del debitore proprietario dell’immobile battuto all’asta. Per quanto riguarda l’eventuale acquisto di una casa all’asta, si tratta di solito di un vantaggio significativo per l’acquirente. Il prezzo è spesso molto basso e competitivo rispetto al valore reale di mercato. Inoltre, la vendita tramite asta prevede la cancellazione di eventuali ipoteche o pignoramenti. Ciò nonostante, l’aggiudicatario deve saldare la somma offerta entro 120 giorni, per cui è necessario disporre di una certa liquidità per poter concludere l’operazione di acquisto correttamente. Valutate attentamente quindi prima di procedere con l’acquisto, per evitare di finire in una situazione economica poco piacevole.

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